L’accession à la propriété est un objectif du Plan de Cohésion Sociale renforcé par le pacte national pour le logement. La "maison à 100 000 €" s’inscrit dans la continuité des actions menées par le Gouvernement en faveur de l’accession sociale à la propriété (réforme du prêt à 0%, réforme de la location-accession). Zoom.

Une charte a été signée le 8 décembre 2005 pour la mise en place d’un dispositif visant à offrir la possibilité aux ménages français d’acquérir une maison à un prix abordable.
Le Gouvernement souhaite donner la possibilité à des ménages disposant de ressources modestes d’accéder à des maisons de qualité avec une enveloppe autour de 100 000 €. Ce plafond de prix est atteint en limitant l’impact de la hausse du prix du foncier, grâce à la mobilisation d’aides des collectivités publiques et de dispositifs juridiques innovants. Les programmes de "maisons à 100 000 €" donneront la possibilité aux communes de participer au développement de l’accession sociale à la propriété.
Le Gouvernement souhaite que les élus locaux et les professionnels disposent de tous les outils nécessaires pour réussir ces projets. Les élus et les professionnels vont pouvoir adhérer à la charte définissant les caractéristiques de la "maison à 100 000 €".
Cette charte a fait l’objet d’une discussion avec l’ensemble des fédérations professionnelles susceptibles de participer aux programmes de "maisons à 100 000 €".
Les professionnels sont maintenant mobilisés et prêts à démarrer les projets. Plusieurs communes ont déjà fait preuve d’un grand intérêt pour la "maison à 100 000 €" et engagent des opérations.
Les programmes "maisons à 100 000 €" pourront être réalisés dans des territoires très différents au regard de leur marché immobilier.
La charte préconise trois types de montage, afin d’apporter la solution la plus adaptée à chaque situation locale.

1 - L’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) peut apporter une subvention à des opérateurs qui proposent des logements en accession sociale à la propriété. Dans les quartiers où l’ANRU intervient, le coût du foncier est généralement modéré. La mobilisation des aides publiques permet dans ces conditions de respecter l’enveloppe de 100 000 €.
Les ménages pourront bénéficier également :
• d’une subvention, d’un montant maximum de 10 000 €. Cette subvention pourra venir en déduction du prix de vente du logement.
• du prêt à 0%, Les montants du prêt à 0%.
• d’un taux de TVA de 5,5%, au lieu de 19,6%. Dans le cadre du projet de loi "Engagement National pour le Logement", le ministère propose cette mesure de réduction de TVA pour les opérations d’accession sociale à la propriété réalisées dans les zones de rénovation urbaine.

2 - Dans les communes qui ne sont pas en rénovation urbaine, mais où le coût du foncier reste modéré, les maisons à 100 000 € pourront être réalisées dans le cadre du dispositif de location-accession (PSLA).
L’acquisition en location-accession se déroule en deux phases :
• Au cours de la première phase (location), le ménage peut s’assurer de sa capacité à faire face à une charge régulière de logement.
• Dans la seconde phase (accession), le ménage rembourse un emprunt et bénéficie de garanties pour le protéger contre les accidents de la vie.
Ce dispositif de location-accession ouvre droit à un taux de TVA de 5,5% et permet ainsi de respecter l’objectif de 100 000 €. Il donne lieu, en outre, à une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans. Pour permettre à davantage de ménages de bénéficier de ce dispositif sécurisant, le Gouvernement a décidé d’étendre les plafonds de ressources applicables au PSLA.

3 - Dans les autres communes, les ménages disposant de ressources modestes auront la possibilité, grâce à un mécanisme de dissociation du foncier et du bâti, de devenir propriétaires de leur logement sans avoir, au moins dans un premier temps, à acheter le terrain.
• Les ménages pourront bénéficier du prêt à 0% pour acquérir la maison.
• La commune mettra le terrain à disposition du ménage au moyen d’un bail à construction qui sera assorti d’une option d’achat, que le ménage pourra exercer une fois qu’il aura remboursé sa maison.

La maison à 100 000 € : des exigences de qualité respectées

Les maisons à 100 000 € devront être proposées à un prix "clés en mains". Les honoraires, le coût de raccordement aux réseaux, le coût d’aménagement de la parcelle, le montant des taxes et des redevances, ainsi que les frais d’acquisition et d’hypothèque devront ainsi être inclus dans le prix. Les maisons devront avoir une surface habitable d’au moins 85 m2, et devront être livrées "prêtes à vivre", sans finition restant à la charge de l’acquéreur. De par leur architecture et leur implantation, les maisons devront s’intégrer harmo-nieusement dans le tissu urbain avoisinant. Les maisons devront atteindre un niveau de performance technique plus élevé que celui requis par la réglementation en vigueur. Elles seront ainsi plus performantes que la plupart des logements actuellement construits.
Les "maisons à 100 000 €" devront ainsi atteindre un niveau de " très haute performance énergétique ", permettant de réduire la consommation d’énergie de 15% par rapport aux normes actuellement en vigueur. Les "maisons à 100 000 €" s’inscrivent donc dans une démarche de développement durable et d’économie d’énergie pour leurs propriétaires.

Développement de l’offre de logements locatifs privés à loyers maîtrisés

Un nouveau dispositif d’investissement locatif intermédiaire dit "Borloo" devrait être créé en échange de contre parties sociales : des loyers 30 % en dessous du marché et des plafonds de ressources qui sont ceux du PLI. Ce nouveau produit bénéficiera d’un amortissement de 65 % sur 15 ans et d’une déduction forfaitaire sur les revenus locatifs de 30 %. Le "De Robien" actuel qui n’a pas de plafond de ressources de locataires et permet des loyers plus élevés sera maintenu. Seul changement : l’amortissement fiscal sera ramené à 50% sur 9 ans et recentrés sur les zones de marchés tendues. Jean-Louis Borloo considère que "ces deux produits seront complémentaires et bénéficieront d’une bonne attractivité…"
Autre nouveauté concernant les logements privés : l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat) devient ANH (Agence Nationale de l’Habitat) et pourra désormais passer des conventions avec des propriétaires indépendamment de la réalisation des travaux d’amélioration et en contre partie d’un avantage fiscal (déduction forfaitaire majorée de 30%) pour proposer des logements à loyers maîtrisés.
La lutte contre l’insalubrité et la vacance est également au programme de l’Engagement national pour le Logement qui prévoit l’incitation à la remise sur le marché des logements vacants sur les deux prochaines années par la création d’une déduction forfaitaire de 30% qui jouera pendant 3 ans. Sont également au programme : la possibilité de mettre en location des logements situés au-dessus des commerces par dissociation du bail commercial ; l’obligation dans les Programmes Locaux d’Habitat (PLH) comme dans les Plans Départementaux d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) de repérer les logements indignes et les copropriétés dégradées.
La loi Borloo prévoit la compensation intégrale de la taxe foncière supportée par les communes et les établissements publics de coopération intercommunale au titre de la construction de logements PLAI et PLUS financés pendant la durée du plan de cohésion sociale (1er décembre 2005-31 décembre 2009).

Faciliter l’accession à la propriété

L’accession à la propriété est également l’un des volets important de ce projet de loi. La baisse de la TVA à 5,5% (au lieu de 19,6%) pour tous les projets d’accession sociale situés dans les quartiers en rénovation urbaine va favoriser l’accession à la propriété des habitants de ces quartiers et le développement de la mixité. La levée du bail à construction avant dix-huit ans devrait favoriser les projets de "maison à 100 000 euros" en permettant l’acquisition différée du terrain. Le prêt à taux 0% devrait être accessible aux ménages disposant de ressources moyennes dans les agglomérations où les prix de l’immobilier sont les plus élevés. Ces ménages pourront ainsi être aidés pour leur première acquisition d’un logement neuf ou ancien. Le projet " Borloo " prévoit également le développement d’un dispositif de location-accession (PSLA). Les plafonds de ressources applicables à cette forme d’accession à la propriété seront relevés au niveau de ceux actuellement en vigueur pour le prêt à taux 0%. De nouveaux ménages pourront ainsi profiter des avantages de ce dispositif : application d’un taux de TVA à 5,5%, exonération de la taxe foncière pendant 15 ans, garanties pour l’acquisition d’un logement.
Le renforcement de l’accès de tous au logement fait l’objet de plusieurs mesures :
• L’interdiction, pendant la période d’hiver, des coupures d’eau, d’électricité et de gaz pour les ménages de bonne foi en grande difficulté;
• Un rôle renforcé pour les commissions de médiation dans les attributions de logements, afin qu’elles puissent demander qu’un ménage soit logé quand il est demandeur d’un logement social depuis un délai anormalement long ;
• Une capacité d’intervention du Préfet accrue pour demander l’attribution d’un logement aux ménages ainsi identifiés ;
• L’identification de deux catégories de personnes prioritaires : les personnes sortant de CHRS et les chômeurs de longue durée reprenant un emploi ;
• Une réforme du système des "surloyers" afin d’inciter à la mobilité dans le parc social et de mieux tenir compte des contextes locaux ;
• Une mesure de lutte contre les discriminations en interdisant aux personnes qui ont fait l’objet d’une condamnation de prison d’au moins trois mois, à ce titre, d’exercer pendant dix ans la profession d’agent immobilier. Enfin, la loi vise à faciliter la mobilisation de la ressource foncière pour la construction de logements grâce à plusieurs mesures :
• L’accélération et la simplification des procédures de cession des terrains de l’Etat pour la réalisation de logements et la possibilité de minorer jusqu’à 25 % le prix de cession de ces terrains pour la construction de logements sociaux dans les secteurs les plus tendus. L’Etat en libérant ses terrains espère la mise en chantier de 20 000 logements sur trois ans (logements sociaux, locatifs intermédiaires, en accession et logements étudiants) ;
• La généralisation des "Programmes Locaux de l’Habitat" (PLH) à toutes les agglomérations, permettant la définition et la mise en œuvre d’une politique concertée du logement et par la suite des Plans Locaux d’Urbanisme à ces programmes ;
• De nouveaux outils pour les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU), comme la possibilité pour les communes de réserver un pourcentage minimum de logements sociaux ou intermédiaires dans les secteurs définis ;
• La sécurisation des autorisations d’urbanisme ;
• La transparence des marchés fonciers, avec l’obligation d’une transmission des données foncières par les services fiscaux à toutes les collectivités qui le demandent ;
• La possibilité pour les maires de majorer la taxe foncière sur les propriétés non bâties afin de lutter contre la rétention de terrains constructibles par les propriétaires privés ;
• Les communes bénéficieront désormais de prêts spécifiques de 50 ans pour acquérir des terrains et les donner à bail à des organismes de logement social.